🐾 Operat Szacunkowy Nieruchomości Gruntowej Zabudowanej

Wycena Nieruchomości Elżbieta Serafin-Kurowiecka 35-330 Rzeszów, ul. H. Wieniawskiego 59A/2, tel. +48 695 337 443 Dot. Km 813/21 OPERAT SZACUNKOWY WYCENY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ Zamawiający: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie Andrzej Kopacz – Kancelaria Komornicza nr VII operat szacunkowy nieruchomoŚci gruntowej niezabudowanej poŁoŻonej w miejscowoŚci kamionka, gminie latowicz powiat miŃsk mazowiecki wojewÓdztwo mazowieckie wartoŚĆ rynkowa udziaŁu 3/24 czĘŚci okreŚlona w podejŚciu porÓwnawczym, metodĄ korygowania ceny Średniej wedŁug stanu cen na dzieŃ wyceny wynosi: 8.773 pln Syndyk ogłasza przetarg na sprzedaż prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym i gospodarczym, położonej w miejscowości Gronowo 3, w powiecie tczewskim, wchodzącej w skład masy upadłości Iwony Kołodziejczyk i Łukasza Kołodziejczyk w upadłości konsumenckiej (02.11.2023 r.) OPERAT SZACUNKOWY UDZIAŁU 1/8 CZ . W NIERUCHOMOŚCI położnej w Skarżysku Kamiennej, powiat skarżyski, województwo mazowieckie Działka ewidencyjna nr 50 położna przy ul. Sokolej 58 o powierzchni 0,193 ha zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz działka ewidencyjna nr 44 położona przy ul. Kopernika o powierzchni 0,1649ha, niezabudowana. Operat szacunkowy: wycena udziaiu w nieruchomoSci gruntowej zabudowanej of. w Sieradzu ob. 3, przy ulicy Mostowej IA, ozn. dz. nr 210/1 111/2023 Oznaczenie nieruchomoéci: Województwo: Iódzkie sieradzki Powiat: Jedn. ewidencyjna: Sieradz — miasto Obrqb: 3 Dzialki ewidencyjne: 210/1 POW. nieruchomošci, 460 Nr wieczystej: SRIS/00032821/8 nieruchomości i praw majątkowych sabina ziółkowska operat szacunkowy nieruchomoŚci lokalowej poŁoŻonej w obrĘbie 0001 otmuchÓw, lokal nr 9 przy ul. adama mickiewicza 8 wraz z udziaŁem wynoszĄcym 510/10000 w czĘŚciach wspÓlnych budynku i dziaŁce gruntu nr 784/2, am-10, o powierzchni 0,0222 ha, gmina otmuchÓw, powiat nyski, woj. OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ położonej w Toruniu przy ul. Bolesława Chrobrego 91 stanowiącej działkę o nr ewid. 7 z obrębu nr 0048 o powierzchni 649 m2 AUTOR OPERATU: mgr inż. Bożenna Dziurkowska Warszawa, 30 marca 2015 r. r. nieruchomości gruntowej zabudowanej poszczególnymi modelami. Objaśnienie: seria 1 – procentowe odchylenia standardowe od wartości bazowych otrzymane przy zastosowaniu metody . Operat szacunkowy w sprawie wyceny nieruchomości zabudowanej. Dotyczy również nieruchomości zabudowanej budynkiem w budowie. Akt notarialny bądź inny dokument określający prawo do nieruchomości, aktualny odpis z KW, wyrys i wypis z rejestru gruntów i budynków, wyrys z mapy ewidencyjnej, JHBNJ. Gmina jest zainteresowana kupnem nieruchomości gruntowej zabudowanej. W tym celu zleciła opracowanie operatu szacunkowego wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb kupna. Cena tej nieruchomości według wyceny gminy jest znacznie niższa (o połowę) od przedłożonej przez właściciela wyceny. Czy gmina powinna kupić nieruchomość za cenę własnej wyceny, czy też może ją kupić za cenę ustaloną w ramach negocjacji (ustaloną jako średnią arytmetyczną dwóch wycen)? Czy skarbnik gminy składając kontrasygnatę przy zakupie nieruchomości według ceny niezgodnej z wyceną własną narusza art. 44 ? OdpowiedźW granicach określonych stosowną uchwałą rady gminy, która określa zasady nabywania nieruchomości oraz z uwzględnieniem zabezpieczonego poziomu środków w planie finansowym jednostki istnieje daleko idąca autonomia stron transakcji w zakresie ustalenia ceny transakcyjnej. Wartość nieruchomości ustalona wg operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego jest w praktyce jedynie punktem wyjścia do negocjacji cenowych. Może ona być po zaakceptowaniu przez obie strony faktyczną ceną, ale nie musi nią być. Jeżeli więc przedmiotem transakcji ma być niezbędna z punktu widzenia interesów gminy nieruchomość to wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Gmina ma więc nie tylko prawo, ale i obowiązek prowadzenia negocjacji cenowych (z punktem wyjścia ceny oszacowania) tak, aby zaplanowany efekt uzyskać przy minimalnych nakładach, a cena może się w ich trakcie ustalić w sposób pierwotnie nieprzewidywalny i często oderwany od wycen rzeczoznawców. UzasadnienieZasady gospodarki finansowej gmin, w tym zasady regulujące nabywanie nieruchomości, określają: - ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. Nr 157, poz. 1240) - dalej ; - rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 7 grudnia 2010 r. w sprawie sposobu prowadzenia gospodarki finansowej jednostek budżetowych i samorządowych zakładów budżetowych (Dz. U. Nr 241, poz. 1616 z późn. zm.) ; - ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.) - dalej ; - ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.) - dalej W pierwszym rzędzie należy przestrzegać zasady, iż kierownicy państwowych jednostek budżetowych (analogiczne zasady powinny być stosowane w odniesieniu do samorządowego sektora) dokonują wydatków do wysokości kwot ujętych w planie finansowym jednostki, przeznaczonych na dany cel lub zadanie, a wydatki powinny być dokonywane w sposób celowy i oszczędny, z zachowaniem zasady uzyskania najlepszych efektów z poczynionych nakładów. Z kolei art. 44 wskazuje, iż wydatki publiczne mogą być ponoszone na cele i w wysokości ustalonych w ustawie budżetowej, uchwale budżetowej jednostki samorządu terytorialnego i w planie finansowym jednostki sektora finansów publicznych. Wydatki publiczne powinny być dokonywane w sposób celowy i oszczędny, z zachowaniem zasady uzyskiwania najlepszych efektów z danych nakładów oraz optymalnego doboru metod i środków służących osiągnięciu celów, a także w sposób umożliwiający terminową realizację zadań; Jednocześnie (art. 46 ust. 1 ) jednostki sektora finansów publicznych mogą zaciągać zobowiązania do sfinansowania w danym roku do wysokości wynikającej z planu wydatków lub kosztów jednostki, pomniejszonej o wydatki na wynagrodzenia i uposażenia, składki na ubezpieczenie społeczne i Fundusz Pracy, inne składki i opłaty obligatoryjne oraz płatności wynikające z zobowiązań zaciągniętych w latach poprzednich, z zastrzeżeniem art. 136 ust. 4 i art. 153 o charakterze szczególnym jest tu określająca kompetencje zastrzeżone dla rady gminy. W myśl tych postanowień do właściwości rady gminy zastrzeżono wszystkie sprawy pozostające w zakresie działania gminy, o ile ustawy nie stanowią inaczej, przy czym do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy (art. 18 ust. 2 pkt 9 ). W sensie kompetencyjnym na podstawie określonych przez radę gminy zasad nabywania nieruchomości należy dokonać stosownych zapisów w planie finansowym i w granicach zaplanowanych na ten cel wydatków istnieje swoboda podejmowania decyzji. Z kolei w odniesieniu do zasad ustalania akceptowalnej ceny nabywanej nieruchomości zastosowanie znajdą przepisy , a w szczególności jej art. 149-156. W odniesieniu do kontrasygnaty skarbnika jego podpis nie naruszy zasad określonych w art. 44 jeżeli: - nabyto nieruchomość na zasadach określonych stosowna uchwałą rady gminy; - środki na ten cel są zabezpieczone w planie finansowym. Nadmienić tu należy, iż złożenie podpisu przez głównego księgowego (skarbnika) oznacza wyłącznie: - brak zastrzeżeń do merytorycznej prawidłowości operacji i jej zgodności z prawem; - brak zastrzeżeń do kompletności oraz formalno-rachunkowej rzetelności i prawidłowości dokumentów dotyczących tej operacji; - iż zobowiązania wynikające z operacji mieszczą się w planie finansowym oraz harmonogramie dochodów i wydatków, a jednostka posiada środki na ich pokrycie. Pytanie pochodzi z publikacji Vademecum Głównego Księgowego AdministracjaPrzydatne materiały: Ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. Nr 157, poz. 1240 ze zm.) Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.) Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 7 grudnia 2010 r. w sprawie sposobu prowadzenia gospodarki finansowej jednostek budżetowych i samorządowych zakładów budżetowych (Dz. U. Nr 241, poz. 1616 z późn. zm.) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) Z operatem szacunkowym możesz spotkać się między innymi podczas zaciągania kredytu hipotecznego w banku. To dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który wskazuje wartość nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie zobowiązania. Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego pozwala ocenić, ile warta jest nieruchomość. Kredyt nie może być udzielony na kwotę wyższą niż wartość zabezpieczenia. Jeśli zaciągasz kredyt hipoteczny w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych, musisz dopełnić licznych formalności. Jednym z załączników do kredytu, którego wymaga wiele banków, może być operat szacunkowy. Zdarza się, że to sama instytucja wysyła rzeczoznawcę z misją specjalną do nieruchomości klienta, aby przygotował operat szacunkowy do kredytu hipotecznego. Czym on jest i czemu służy? Jak wygląda i kto za niego płaci? Co to jest operat szacunkowy, czyli wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego Należy uznać go za specjalistyczną formę wyceny nieruchomości i jednocześnie dokument urzędowy o swoistym przeznaczeniu. Zanim zostanie udzielony kredyt hipoteczny, operat szacunkowy dostarczy rzetelnych informacji o wartości nieruchomości. To konieczne, ponieważ żaden bank najpewniej nie będzie skłonny udzielić Ci kredytu o wysokości większej niż 80-90 proc. wartości domu czy mieszkania i nie tylko. Ocena tego, jak wysoki wkład własny powinieneś wnieść przy kredycie, wymaga oszacowania wartości nieruchomości, na której zostanie ustanowione w przyszłości zabezpieczenie hipoteczne. Zajmują się tym rzeczoznawcy majątkowi, zwykle pracujący dla wybranych banków, dlatego określani mogą być mianem rzeczoznawców bankowych. To oni sporządzają operat. Udzielenie kredytu nie jest jednak jedynym celem sporządzania operatu szacunkowego. Kredyt hipoteczny, rzecz jasna, jest często spotykanym powodem jego przygotowania, ale wykonuje się go także w celu ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej lub wartości służebności przesyłowej lub wartości darowizny. Kto go wówczas sporządza? Uprawniony rzeczoznawca, niekoniecznie zatrudniony przez bank. Najczęściej operat szacunkowy sporządzany jest w celu: ustalenia ceny sprzedaży lub kupna nieruchomości; podziału majątku, w ramach którego jest też nieruchomość; zabezpieczenia kredytu hipotecznego; obliczenia danin skarbowo-podatkowych. Operat jest ściśle związany z samą nieruchomością i można powiedzieć, że jego celem jest rzetelne wyliczenie jej aktualnej realnej wartości. Wycena nieruchomości lub mieszkania do kredytu Sporządzenie operatu szacunkowego przydaje się także osobom dokonującym gotówkowego zakupu nieruchomości. Jeśli nabywca chce uzyskać pewność, że wybrana inwestycja jest warta jego pieniędzy, może zlecić wykonanie operatu szacunkowego, dzięki któremu rzetelnie określi cenę wyjściową przedmiotu transakcji. W wyniku przygotowania operatu szacunkowego domu czy mieszkania można dowiedzieć się ponad wszelką wątpliwość, jaka jest aktualna wartość nieruchomości. Informacja ta jest ważna dla potencjalnego kupującego, zwłaszcza tego, który decyduje się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, ale ma niebagatelne znaczenie również dla sprzedającego. Operat szacunkowy działki budowlanej W przygotowywanym operacie szacunkowym do banku przedmiotem wyceny jest nieruchomość, ale niekoniecznie zabudowana. Mogą to być też operaty szacunkowe działki budowlanej, polegające na sporządzeniu jej obiektywnej wyceny w ramach dokumentu urzędowego stworzonego przez uprawnionego do tego celu rzeczoznawcę. W operacie szacunkowym nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym znajdzie się opis wszystkich elementów wpływających na ostateczną wycenę nieruchomości. Podczas sporządzania wyceny działki rzeczoznawca bierze pod uwagę takie czynniki, jak: lokalizacja działki, uśrednione ceny podobnych działek budowlanych, stan nieruchomości, przewidywany wzrost wartości, przeznaczenie nieruchomości (działki) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca powinien też wskazać metodę kalkulacji, jaką wykorzystuje podczas przygotowywania wyceny działki do kredytu bankowego. Jak wygląda operat szacunkowy i co sprawdza rzeczoznawca? Do sporządzenia operatu szacunkowego dla banku uprawniony jest tylko rzeczoznawca nieruchomości – niezależnie pracujący lub zatrudniony przez bank. Sporządza go w ten sposób, aby organy administracji mogły dokonać oceny logiczności oraz poprawności wniosków operatu szacunkowego. Jak wygląda w praktyce przykładowy operat i na jakich metodach opiera swoje obliczenia rzeczoznawca bankowy lub niezależny? Istnieje kilka metod sporządzania operatu szacunkowego oraz wyceny nieruchomości. Najczęściej wykorzystywane są metody w podejściu porównawczym, tj.: metoda porównywania parami, metoda korygowania ceny średniej. Metoda porównywania parami polega na wycenie nieruchomości na podstawie porównania jej kolejno z innymi lokalami, które w przeszłości były już przedmiotem obrotu rynkowego. Znane są bowiem właściwe im warunki zawarcia transakcji, cechy nieruchomości, a co najważniejsze – również ich ceny transakcyjne. Nieco inaczej przeprowadza się operat szacunkowy, jeśli rzeczoznawca majątkowy do oszacowania wartości nieruchomości przyjmuje metodę korygowania ceny średniej. Do porównań metoda ta przyjmuje co najmniej kilkanaście lokali podobnych, które stanowią przedmiot obrotu rynkowego i dla których pozyskuje się ceny transakcyjne, cechy nieruchomości oraz warunki zawarcia transakcji. Wówczas rzeczoznawca samą wartość lokalu określi z wykorzystaniem korekty średniej ceny podobnych obiektów z użyciem współczynników korygujących, które uwzględniają poszczególne różnice. Co zawiera operat szacunkowy? Zastanawiasz się, jak w praktyce wygląda operat szacunkowy? Co uwzględnia taki dokument i co sprawdza rzeczoznawca majątkowy, który go sporządza? Są w nim uwzględnione najważniejsze informacje dotyczące wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w swojej opinii umieszczonej w operacie szacunkowym podaje: dokładne dane nieruchomości – jej wielkość, położenie i rodzaj (czy jest to mieszkanie, dom, działka budowlana itp.); cel wyceny – na przykład udzielenie kredytu z zabezpieczeniem hipotecznym ustanowionym na wycenianej nieruchomości; źródła informacji o nieruchomości – oględziny nieruchomości, zdjęcia, księga wieczysta; analizę badanego rynku nieruchomości w kontekście danego obiektu podlegającego operatowi szacunkowemu; opis stanu technicznego nieruchomości; metody i techniki dokonywanej wyceny. Rzeczoznawca opisuje w operacie stan obiektu, jaki zastał na miejscu, a także wskazuje przeznaczenie, czyli czy to jest dom jednorodzinny, wielorodzinny, mieszkanie, działka budowlana czy inny obiekt. Warto wiedzieć: Umowa rezerwacyjna domu i mieszkania. Jak się ma do przedwstępnej i deweloperskiej? Następnie analizuje i charakteryzuje rynek nieruchomości, na którym występuje dany obiekt, w kontekście celu i sposobu wyceny. Wskazuje ponadto rodzaj określanej wartości, wybór podejścia przy jej szacowaniu, a także metody oraz techniki szacowania. Na koniec przedstawia obliczenia wartości lokalu i wynik wyceny, umieszczając w tym miejscu pełne uzasadnienie. Ile kosztuje i ile jest ważny operat szacunkowy? Kosztem sporządzenia operatu szacunkowego niemal zawsze obciążony jest kupujący – kredytobiorca. A ile kosztuje operat szacunkowy? Stawki są różne. W dużych miastach za operat szacunkowy do kredytu hipotecznego będziesz musiał oczywiście zapłacić nieco więcej. Cena będzie wyższa, jeśli zostanie on przygotowany przez renomowanego rzeczoznawcę. W przypadku wyceny mieszkania czy działki budowlanej za pracę nad wykonaniem operatu szacunkowego zapłacisz od 500 do 900 złotych. Natomiast operat szacunkowy domu będzie nawet dwukrotnie droższy – może sięgnąć 1 200 zł. Za wycenę samej działki budowlanej nie powinieneś zapłacić więcej niż 800 zł. W niektórych bankach operat szacunkowy przygotowywany przez specjalistę bankowego będzie nieco tańszy. Możesz liczyć na to, że instytucja bankowa naliczy Ci opłatę za operat szacunkowy mieszkania w wysokości około 300 zł, a za operat szacunkowy domu – około 400 zł. Sporządzony operat szacunkowy jest ważny tylko przez jakiś czas, a nie stale. Wszystko przez to, że wartość nieruchomości się zmienia. Przyjmuje się, że może on być wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem, np. do udzielenia kredytu hipotecznego w pożądanej przez ciebie wysokości, wyłącznie przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Są pewne wyjątki od rocznej wartości operatu szacunkowego, ale muszą wystąpić wówczas istotne uwarunkowania prawne lub inne czynniki. Po tym czasie operat staje się nieważny, ale możesz go „odzyskać” – wystarczy, że rzeczoznawca majątkowy potwierdzi jego aktualność, a ważność operatu szacunkowego przedłużona zostanie o kolejne 12 miesięcy. Ile trwa jego przygotowanie? Nie dłużej niż kilka czy kilkanaście dni. To też ważne: Ile wynosi koszt sporządzenia aktu notarialnego przy zakupie nieruchomości? Jak zakwestionować operat szacunkowy, jeśli jest zaniżony? Co powinieneś zrobić, jeśli okaże się, że rzeczoznawca wskazał w operacie niską wycenę nieruchomości przez bank? Możesz wnieść zarzuty do operatu szacunkowego. Co do zasady zgłoszone uwagi i ewentualne pytania w zakresie wyceny nie mogą pozostać bez odpowiedzi ze strony rzeczoznawczy. Ma on wyznaczony czas na ustosunkowanie się. Jeśli wyjaśnienia nie są dla ciebie wystarczające lub samo pisemne przedstawienie uwag do operatu nie przyniesie pożądanych skutków, możesz złożyć wniosek do organu o przeprowadzenie w sprawie rozprawy administracyjnej z udziałem biegłego. Istnieje też szansa podważenia operatu poprzez poddanie go kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wydana ocena nie zmieni co prawda samej wyceny nieruchomości, ale będzie zawierała opis możliwych nieprawidłowości w operacie, co stanowi niepodważalną podstawę do jego zakwestionowania. Jeśli chcesz podać w wątpliwość zaniżony operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę np. z banku, możesz też znaleźć innego, cieszącego się nieposzlakowaną opinią i zlecić tzw. kontroperat, czyli wycenę alternatywną dla nieruchomości. Musisz wiedzieć przy tym, że przyjdzie ci ponieść pełne koszty kolejnej wyceny, a te mogą być wysokie. Zaniżona wycenia nieruchomości pod kredyt hipoteczny stwarza jednak wiele problemów. Dołóż wszelkich starań do tego, by operat do kredytu hipotecznego był jak najbardziej wiarygodny i zgodny z rzeczywistym stanem rzeczy. Który operat szacunkowy ma pierwszeństwo w przypadku wykonania dwóch niezależnych? Co do zasady przyjmuje się, że operat sporządzony później jest bardziej aktualny i właśnie nim należy się kierować. Jeśli jednak wydaje się, że jeden z operatów przeprowadzono błędnie, nierzetelnie, a wartości szacowanej nieruchomości znacznie się między sobą różnią, zastanów się, czy w ogóle próbować kupić taką nieruchomość. Być może taka transakcja okaże się w wysokim stopniu ryzykowna. Operat szacunkowy w pytaniach i odpowiedziach Masz wątpliwości dotyczące operatu szacunkowego do kredytu hipotecznego? Sprawdź najczęściej zadawane pytania i odpowiedzi w tym temacie. Jak wygląda operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym? Nic właściwie nie stoi na przeszkodzie temu, aby sporządzić operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym. Musi być w nim wskazana dokładna lokalizacja takiej lokalu oraz oznaczenie księgi wieczystej. W takim operacie znajduje się przedmiot i zakres wyceny, wraz z jej celem, podstawy formalne, prawne i merytoryczne oszacowania wartości nieruchomości oraz dokładny opis przedmiotu wyceny, w tym: stan prawny nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lokalizacja i sąsiedztwo, charakterystyka przedmiotu wyceny. Rzeczoznawca musi wskazać w operacie szacunkowym takiej nieruchomości zastosowany przez siebie sposób wyceny. Przygotowuje też analizę i charakterystykę rynku lokalnego, a ostatecznie ustala wartość rynkową nieruchomości wraz z określeniem jej wartości dla wymuszonej sprzedaży. Operat szacunkowy a służebność przesyłu Zdarza się, że powodem, dla którego realizuje się wycenę nieruchomości, jest określenie wartości służebności przesyłowej. Służebność ta dotyczy urządzeń, które wykorzystywane są do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych podobnych sprzętów, które nie należą do części składowych nieruchomości, jeśli wchodzą w skład danego przedsiębiorstwa. Podczas ustanawiania służebności przesyłu może pojawić się potrzeba sporządzenia operatu szacunkowego. Ma on na celu określenie wartości roszczeń, które mogą przysługiwać właścicielowi gruntu w związku z istnieniem na jego nieruchomości instalacji przesyłowych. Właściciel może w szczególności domagać się zapłaty za korzystanie z nieruchomości, odszkodowania za zmniejszenie wartości w związku z ulokowaniem urządzeń przesyłowych na nieruchomości, a także odszkodowania z tytułu utraconych pożytków. Operat szacunkowy lokalu mieszkalnego metodą porównywania parami Istnieją dwie metody sporządzania operatów szacunkowych – metoda porównywania parami i metoda korygowania ceny średniej. Szerzej zostały już opisane we wcześniejszej części tekstu. Przeczytaj też: Amortyzacja mieszkania na wynajem – jak ją obliczyć? Jakie zmiany przewiduje Nowy Ład? Operat szacunkowy a opłata adiacencka Opłata adiacencka jest należnością, jaką obarczany jest właściciel nieruchomości w przypadku wzrostu jej wartości. Ustalana jest przez władze gminy. Jeśli nie zostanie uiszczona w odpowiednim terminie, wystąpi ryzyko egzekucji administracyjnej i nałożenia na płatnika wielu negatywnych konsekwencji. Do wzrostu wartości nieruchomości może dojść na skutek określonego zdarzenia, np.: budowy urządzeń infrastruktury technicznej, częściowo finansowanej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego; przeprowadzania z udziałem środków ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi lub pochodzących z budżetu Unii Europejskiej określonych inwestycji; scalania lub podziału nieruchomości, co może przyczynić się do uzyskania bardziej korzystnych konfiguracji przestrzennej obiektu i umożliwi jego lepsze zagospodarowanie. Zanim gmina będzie mogła nałożyć na daną osobę opłatę adiacencką, musi dowieść, że doszło do zdarzenia prowadzącego do wzrostu wartości nieruchomości. Przez rzeczoznawcę majątkowego zatrudnionego lub zaangażowanego przez gminę przygotowywany jest operat szacunkowy w celu naliczenia opłaty adiacenckiej. Obciążony taką opłatą płatnik powinien sprawdzić, kto dokonał operatu szacunkowego i czy był to uprawniony rzeczoznawca. Powinien też sprawdzić, ile czasu minęło pomiędzy datą sporządzenia operatu a datą wydania decyzji o nałożeniu opłaty. Okres ten nie powinien przekraczać kilku miesięcy. Obowiązkiem rzeczoznawcy jest zbadanie stanu nieruchomości w momencie zaistnienia warunków zwiększających jej wartość, zgodnie z cenami obowiązującymi w dniu wydania decyzji o obarczeniu właściciela opłatą adiacencką. Operat szacunkowy w podejściu dochodowym Nie tylko porównanie z innymi nieruchomościami i sprawdzenie średnich cen obowiązujących na rynku pozwala na sporządzenie operatu szacunkowego lokalu użytkowego. Podejście dochodowe także jest przy tym stosowane i zgodne z istniejącym stanem prawnym. W jego wypadku bierze się pod uwagę dochód z lokalu jako podstawę wyceny. W tym wypadku konieczne jest zaznajomienie się z wysokością dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z lokali podobnych. W podejściu dochodowym stosowane są dwie metody sporządzania operatu szacunkowego: metoda inwestycyjna, metoda zysków. Metoda inwestycyjna stosowana jest podczas określania wartości nieruchomości, które przynoszą lub w przyszłości mogą przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych takich czynszów. Metodę zysków z kolei wykorzystuje się podczas określania wartości nieruchomości przynoszących lub mogących prawdopodobnie przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić tak jak w metodzie inwestycyjnej. Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego – podsumowanie Operat szacunkowy do kredytu hipotecznego jest sporządzany z reguły przez rzeczoznawcę wskazanego przez bank lub zatrudnionego w banku. Taka sytuacja jest o tyle korzystna dla Ciebie, jako potencjalnego kredytobiorcy, że najprawdopodobniej mniej zapłacisz za operat do banku. Gdyby okazało się, że jest on niższy niż faktyczna wartość nieruchomości, możesz sporządzić kontrdokument, który może Ci pomóc w uzyskaniu kredytu hipotecznego w wyższej kwocie. Pamiętaj zawsze, że operat szacunkowy jest jednym z podstawowych, urzędowych dokumentów, które potrzebne są do starania się o kredyt, a także do realizacji transakcji dotyczących nieruchomości. Rzeczoznawca przygotowuje operat w sposób rzetelny, na podstawie metody porównywania parami lub w ramach uśrednionej wyceny. W stosunku do lokali użytkowych wykorzystywane jest podejście dochodowe. Operat przydaje się, rzecz jasna, podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny w banku, ale wymagany jest też przy dzieleniu spadku, podpisywaniu umowy małżeńskiej czy przy darowiznach i inwestycjach w nieruchomości. Warto się nim zainteresować nawet wtedy, gdy nie jest obowiązkowy, tj. wymagany z uwagi na obowiązujące przepisy czy praktykę bankową. . Zasady wyceny i sporządzania operatu szacunkowego dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zajmę się dziś tymi przepisami, które dotyczą pytania i zacznę od art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Dyspozycje dla rzeczoznawcy majątkowego jak dokonać ma takiej wyceny zawarte są dalej w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zacznę od par. 28 rozporządzenia jw., który reguluje bardzo wiele ważnych kwestii. Zacznijmy od: 1. Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. 2. Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. 4. Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ust. 1 i 2. Przepisy jw. nie odpowiadają jeszcze na zadane pytanie w tym wpisie ale regulują podstawowe zasady wyceny dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste, dlatego warto je przytoczyć i podkreślić: mamy tu nakaz stosowania podejścia porównawczego, do porównań przyjmuje się tylko nieruchomości niezabudowane, do porównań przyjmuje się tylko nieruchomości, które są przedmiotem prawa własności, w/w mają pochodzić z transakcji sprzedaży. Przy okazji zajrzyj do par. 5 rozporządzenia jw. oraz do tego wpisu: #20 Co konkretnie oznaczają określenia: opóźniony termin wydania i opóźniony termin zapłaty? Ustęp 5 par. 28 wskazuje także daty istotne dla tych czynności, a także wskazuje co należy uwzględnić jeśli chodzi o funkcję nieruchomości, odpowiadając już na zadane pytanie: 5. Wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1–4, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy. Par. 5 nakazuje zatem: datę cen przyjąć aktualną na datę aktualizacji (tj. czynności rzeczoznawcy, bo aktualizacja będzie dokonana zaraz potem), datę stanu nieruchomości (oczywiście gruntowej, bo tylko grunt jest oddawany w użytkowanie wieczyste) aktualną na datę aktualizacji (tj. czynności rzeczoznawcy, bo aktualizacja będzie dokonana zaraz potem), uwzględnić cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy. Odpowiadając na zadane pytanie główne, tj.: 👉czy wyceny nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste dokonuje się biorąc pod uwagę plan miejscowy czy cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste? należy odpowiedzieć, że wyceny dokonuje się “z uwzględnieniem celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste”, a nie zgodnie z planem miejscowym. Zatem jeśli będzie tu rozbieżność – inne przeznaczenie w planie miejscowym niż cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste – w tym, szczególnym celu wyceny, będziemy brać pod uwagę cel oddania w użytkowanie wieczyste, a nie przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu miejscowego. . Wskazany przepis wskazuje jednak konieczność uwzględnienie art. 73 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zajrzyjmy zatem co w nim zapisano: Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty. Z ustawy i przepisu jw. wynika zatem, że jeśli w okresie pomiędzy oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste a dokonywaniem przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste doszło do tzw. trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, to wówczas wyceny dokonuje się z uwzględnieniem tego “nowego” celu (spowodowanego trwałą zmianą sposobu korzystania). . Ale uwaga!!! Kompetencje rzeczoznawcy majątkowego obejmują wycenę nieruchomości, a nie decydowanie czy uznawanie jaki jest cel oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste czy też uznanie jakoby doszło faktycznie do trwałej zmiany sposobu korzystania! Taką informację i potwierdzenie rzeczoznawca majątkowy powinien uzyskać w organie reprezentującym właściciela nieruchomości (a właścicielem jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego). Zatem ja osobiście, za każdym razem kiedy miałabym taką wycenę na biurku, zwróciłabym się z pisemnym zapytaniem do reprezentującego właściciela organu: jaki jest cel oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste? czy doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej, a jeśli tak to jaka jest to zmiana, wniosłabym o dołączenie dokumentu, który potwierdza w/w. . Uwaga 1 do tego tematu. Może się zdażyć sytuacja, że z umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (nie doszło do zmiany sposobu korzystania) wynika, że “cel oddania w użytkowanie wieczyste jest zgodny z planem miejscowym” . W takiej sytuacji należałoby się kierować tym planem. Ale tu znowu uwaga, może być zapis – szczególnie w decyzjach to spotkałam, że “grunt winien być wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem w planie miejscowym”. Taki zapis w decyzji dotyczy jedynie sposobu wykorzystania, a nie celu na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Zatem można by twierdzić, że decyzja została jednak wydana bez jednoznacznego wskazania celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Z tego powodu także, rzeczoznawca nie powinien brać na siebie obowiązku ustalania celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, a jedynie wyceną. . Uwaga 2 do tego tematu. Może się zdążyć, że umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (nie doszło do zmiany sposobu korzystania) nie wskazała celu na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. W takiej sytuacji art. 221 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że: Jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, na który nieruchomość była oddana, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości. Skoro przepis wskazał jak określa się w takiej sytuacji stawkę opłaty za użytkowanie wieczyste to analogicznie należałoby cel oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste określić zgodnie ze sposobem korzystania z tej nieruchomości (w dniu aktualizacji opłaty). O takie potwierdzenie także wystąpiłabym do organu jw. . Uwaga 3 do tego tematu. Przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z przepisem art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, trzeba zbadać i przedstawić w takim operacie szacunkowym. Jest to normatywna część każdego operatu szacunkowego. Zajrzyj przy okazji do wpisów: #17 Jak dokonać wyceny w celu nabycia nieruchomości na własność przez użytkownika wieczystego? oraz #14 Czy nadal dokonuje się wyceny nieruchomości gruntowych zabudowanych oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe? Mogą Cię zainteresować! Masz pytanie do tego wątku – zadaj je w komentarzu! Przydała Ci się ta odpowiedź? daj znać w komentarzu! ——————– Zachęcam do pobrania darmowych dokumentów, w tym projektu umowy o sporządzenie operatu szacunkowego >> Bezpłatne materiały W pakiecie przykładowy szablon wypisu i wyrysu z dokumentów oraz protokół z oględzin nieruchomości. Zapraszam!

operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zabudowanej